1. Grunddaten zum Objekt

Objekttyp: freistehende Villa

Lage: sonniger Hang inmitten malerischer Weinberge, Region A

Baujahr: 2015

Wohnfläche: 320 m²

Grundstücksfläche: 1.800 m²

Kaufpreis: 1.850.000 €

Energieausweis: Energieverbrauchsausweis, Klasse B

2. Lage und Umfeld

Südostexponierter Hang mit Panoramablick auf Weinberge und Tal

Hervorragende Sonneneinstrahlung von morgens bis abends

Gute Verkehrsanbindung: 5 km zum Ortszentrum, 40 km zum Regionalflughafen

In unmittelbarer Nähe: renommierte Weingüter, Wander- und Radwege, gehobene Gastronomie mit lokalen Weinen

3. Gebäudebeschreibung

Konstruktion: Mauerwerk mit 15 cm Wärmedämmung; Walmdach mit Keramikziegeln

Fenster/Türen: Kunststoff-3-Scheiben-Wärmeschutzfenster, elektrische Rollläden

Bodenbeläge: Echtholzdielen Eiche (Wohnräume, Schlafräume), polierter Feinsteinzeug (Küche, Bäder)

Heizung: Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung in allen Räumen

Lüftung: zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

4. Raumaufteilung

Erdgeschoss (160 m²)

Windfang, großzügiges Wohn-/Esszimmer mit Kamin (55 m²), offene Küche, Arbeitszimmer, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Technikraum

Dachgeschoss (100 m²)

3 Schlafzimmer (20 m², 18 m², 16 m²), 2 Bäder (Wanne, Dusche), Ankleide, Flur

Keller (60 m²)

Doppelgarage, Abstellraum, Weinkeller

5. Garten und Pool

Pool: Außenpool 10 × 4 m, beheizt, mit automatischer Sicherheitsabdeckung

Terrassen: 50 m² Südterrasse am Wohnzimmer, 30 m² Dachterrasse mit Weinbergblick

Gartenanlage: repräsentativer Zier- und Nutzgarten mit automatischem Bewässerungssystem

6. Ausstattung und Standard

Einbauküche (Miele) mit Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Side-by-Side-Kühlschrank

Smart-Home-System für Licht, Rollläden, Heizung und Alarmanlage

Badezimmerarmaturen von Hansgrohe und Sanitärobjekte von Duravit, Handtuchheizkörper

7. Infrastruktur und Versorgung

Grundschule und Kindergarten in 3 km Entfernung

Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke und Gesundheitszentrum in 5–7 km

Bushaltestelle 500 m, Bahnhof 6 km

8. Zusatzinformationen

Nebenkosten: ca. 450 € Monat (Strom, Wasser, Poolwartung, Gartenpflege)

Rechtszustand: lastenfreies Eigentum, Anschluss an alle Versorgungsleitungen

Übergabetermin: nach Vereinbarung, spätestens im IV. Quartal 2025

Maklerprovision: 5,96 % des Kaufpreises, zahlbar durch beide Parteien zu gleichen Teilen, zuzüglich 19 % MwSt.